Kat İrtifakı Tesisi Aşamasında Değerleme Raporu
Hisseli taşınmazlardaki kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine yönelik başvurularda hissedarların hissesi üzerinde haciz/ihtiyati haciz şerhi ya da ipotek bulunması halinde şerh/hak lehtarlarının muvafakatının alınamaması nedeniyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi taleplerinin karşılanamadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı müteahhitlik projelerinin hayata geçirilemediği, şerh/hak lehtarlarının bu durumu fırsat bilerek haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek borcuyla ilgisi olmayan diğer bağımsız bölüm maliklerinden hakkın kötüye kullanımına varan taleplerde bulunduğu ilgili kurum tarafından gözlemlenmiştir.
Hisseli taşınmazlarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi talebinde hissedarlardan birinin ya da birkaçının hissesi üzerinde haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek mevcut olduğu takdirde Kat Mülkiyeti Kanununun 13. maddesi gereğince ana taşınmazdaki hissede yer alan haciz/ihtiyati haciz şerhleri ve ipoteklerin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisinde o hissedara düşen bağımsız bölümlere aktarılması gerekir. Ancak bu işlem esnasında haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının haklarının korunması da önem arz etmektedir. Hissedarlar arasında yapılan tefrik sırasında bağımsız bölüm maliklerinin ana taşınmazdaki hisseleri ile bağımsız bölümlerin arsa payları ve arsa paylarına isabet eden bağımsız bölümlerin değerlerinin orantılı olması gerekmektedir. Bağımsız bölümlerin arsa payları, bağımsız bölümün değeri oranında proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan mimari projede gösterilmektedir. Bu arsa paylarının bağımsız bölümün değeri oranında verilip verilmediğinin tapu müdürlüklerinin denetleyeceği veya gözeteceği hususlar olmadığı gibi, tapu müdürlüklerinin böyle bir görevi de bulunmamaktadır.
Ancak, tefrik işlemleri sırasında haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının hak ve menfaatlerinin korunması için, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değerinin (zeminde yapı varsa mevcut bağımsız bölümlerin, yoksa inşa edileceği tarihteki değerinin) ana taşınmazdaki hissesinin değerinden fazla olduğunu gösteren bir değerleme raporu ile teyit edilmesi yapılacak işlemlerin sıhhati ve olası hukuki ihtilafların önüne geçmek bakımından önem arz etmektedir.
Bu nedenle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı hissedara düşen bağımsız bölümlerin değerini gösteren değerleme raporu alınması ya da hukuk mahkemelerinde hasımsız açılacak değer tespiti davası sonucu mahkemece görevlendirilecek bilirkişi tarafından değer tespitinin yaptırılması gerekir. Söz konusu değerleme raporunun, cezai ve hukuki sorumluluk uhdelerinde kalmak kaydıyla, SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerinden alınması zorunludur. Değerleme kuruluşunca düzenlenen raporda, raporun iş bu duyuru gereğince düzenlendiğinin belirtilmesi gerekir. Tapu müdürlüğüne, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında yukarıda açıklanan şekilde düzenlenen değerleme raporu e-imzalı olması halinde ilgi (a) duyuru kapsamında gönderilmelidir. Islak imzalı olması halinde ya da mahkeme tarafından değer tespiti yapılmışsa bunların ilgilisince ibraz edilmesi gerekir. Tapu müdürlüğünce, değerleme raporundan/mahkeme tarafından yapılan değer tespitinden kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değerinin (zeminde yapı varsa mevcut bağımsız bölümlerin, yoksa inşa edileceği tarihteki değerinin) ana taşınmazdaki hissesinin değerinden fazla olduğunun anlaşılması halinde taşınmazdaki haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının muvafakatına gerek olmadan kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi mümkündür.